专职律师参与中央专项彩票公益金法律援助项目
培训会议在北京召开
为了贯彻落实中央专项彩票公益金法律援助项目(以下简称彩票公益金项目),中华全国律师协会中央专项彩票公益金法律援助项目办公室(以下简称全国律协彩票公益金项目办公室)于2010年5月16日、17日、18日在北京召开了培训会议,出席会议的有新建农民工法律援助专门机构的所有专职人员和北京及中西部17家农民工法律援助专门机构的骨干律师代表。
全国律协常务理事、全国律协彩票公益金项目办公室主任佟丽华就公益法发展、公益机构建立与发展以及专职公益律师培养等方面做了详尽的介绍。全国律协法律援助与公益法律事务委员会秘书长时福茂深入浅出的介绍了办理群体性农民工案件的经验,并结合个人成长经历介绍了如何成为一名优秀的专职公益律师。为了使得此次会议达到预期的目的,项目办公室精心设计了不同的议题单元。
第一个议题是彩票公益金项目的战略意义、培养专职公益律师和公益机构的必要性。佟丽华主任介绍了彩票公益金项目为公益法律援助专门机构的发展带来的机遇和挑战,并就公益法律机构创建的模式、经费来源、机构评估以及如何争取当地支持等新建机构在初期可能面临的难题提出解决的良策。佟丽华主任还指出公益律师专职化有利于保证法律援助案件的质量、有利于高效优质化解社会矛盾、有利于避免部分律师借着公益名义招揽案源。
第二个议题是如何成长为一名合格的专职公益律师。不同执业年限的专职公益律师结合自身实际经验给出了不同的答案。北京的徐玉领律师认为:“作为专职的公益法援律师,应该明确一个理念,即一切为了正义。”重庆景建国律师说:“我做公益律师后第一年办理了大量案件,比较全面掌握了劳动领域的法律规定。后来我开始了调查研究,向社会发出倡导和立法建议。我们还做普法培训和诊所法律教育工作,让法学院学生参与到工作中来。”河南的杨帆律师认为,成为好的公益律师必须要有好的心态,有把握全局的观念,有责任感。
第三个议题是公益组织的管理。新建的专门机构对于如何获得当地司法行政部门的批准设立、如何进行内部人员分工合作、如何建立机构社会公信力等问题都存在疑问。来自江西的王惠律师、河北的石家庄强英军律师将自己所在机构从建立之初至今管理经验和教训倾囊相授。全国律协彩票公益金项目办公室李科峰结合2010第一季度各项目实施单位执行情况,介绍了《中华全国律师协会执行中央专项彩票公益金法律援助项目手册(试行)》的主要内容。
第四个议题是如何办理农民工法律援助案件。为了提高新律师专业技能,结合农民工维权案件中常常涉及的两类复杂疑难案件,北京和中西部骨干律师详细介绍了如何办理群体案件、如何办理工伤和人身损害赔偿以及律师在调解案件过程中应注意的事项。
此次培训会议信息交流密集高效,新建专门机构的专职人员进一步明确了建立农民工法律援助专门机构的重要意义,对于如何成长为一名合格专职公益律师、如何办理法律援助案件、如何管理公益机构以及在未来更好地执行彩票公益金项目也充满了信心,为下一步具体开展工作奠定了良好的基础。
热点关注
农村集体土地流转纠纷研究
1.问题的提出。近年来,随着一系列惠农政策的出台实施及经济的快速发展,农村社会的利益格局经历着深刻的调整。中央惠农政策带来的一个明显的变化就是农村土地所产生的经济效益持续上升, 广大农民对土地的重视程度、依赖程度不断增强。在土地承包关系逐渐规范的同时,一些在过去土地承包过程中存在的问题开始暴露出来,最近一个时期围绕土地承包权益纷争日益增多。
2.法院受理情况。农村土地承包流转纠纷在实践中包括两个方面的纠纷,一是农业承包合同纠纷,是指村集体经济组织将未承包给村集体经济组织成员的机动地或者四荒地承包给本村集体经济组织成员或者非本集体经济组织成员用于农业建设,承包方与发包方产生的纠纷。二是农村土地承包经营权纠纷,是指本集体经济组织成员之间或者村集体经济组织成员与集体经济组织之间因行使土地承包经营权发生的流转纠纷。农业承包合同在性质上属于典型的合同纠纷,而土地承包经营权流转纠纷则基于当前我国的“家庭承包为基础,统分结合双层经营体制”,涉及政治和政策因素,较之农业承包合同纠纷更为复杂,更加难以处理。目前法院受理的该类案件呈现五个特点:
(1)农用土地流转纠纷呈逐年增长趋势;
(2)农村农业承包合同纠纷和承包经营权纠纷占涉农纠纷的比重越来越高;
(3)农村土地流转纠纷主要发生在村集体经济组织成员与村委会或村集体经济组织之间,纠纷表现为村集体经济组织成员起诉村委会违规出租、发包村集体土地、部分集体经济组织成员起诉村委会或者村集体经济组织要求重新承包土地、村集体经济组织或村委会起诉村民要求收回出租、发包的土地等;
(4)农村土地承包流转纠纷群体性明显,具有典型的示范性和潜伏性,究其原因是一方面村委会为当事人的案件,审判结果往往影响到全体村民的利益,受到关注,村委会也有计划的组织村民到法院进行施压,另一方面,很多纠纷当事人为规避诉讼风险,只是由其中的一人或者几人起诉,更多的纠纷当事人密切关注法院审判动态,一旦法院作出有利于自身的判决,往往就会群起而诉之;
(5)农村土地承包纠纷往往与土地征用、占用补偿相伴生。
3.问题产生的原因。
(1)政策更迭与法律衔接不协调是造成农村土地流转现状混乱和纠纷产生的根源性原因。建国以来,短短的60年,我国土地政策历经了四个时期。农村土地流转政策的多变性和灵活性与农村土地法律制度滞后性产生了越来越多的矛盾。这一现实造成了良好的政策在运行中被随意曲解、扭曲。
(2)国家取消农业税费、下发种粮补贴等惠农政策的贯彻落实,使得土地的资源效益提升,是土地纠纷案件增多的重要诱因。2004年中央一号文件以“两减免、三补贴”为抓手,启动了城市资源施惠农村的历史转变;北京市对粮食直补每亩达到近百元,按照一年双季农业作业,农民可以获得近两百元的补贴。正是在这种大环境下,土地效益增加明显。同时由于存在种粮补贴发放不规范的情况,部分农民即使不进行农业种植,也能通过各种不正当方式领到种粮补贴,土地成为其赚钱的工具。正是在这种形势下,许多在城镇打工的村民也开始返回家门要求承包土地,以求从惠农政策中获益。
(3)农村换届竞争加大、部分村干部不作为或者利用权力谋取私利是引发农村土地承包纠纷的社会性原因。一是滥用权力。部分候选人为谋取上位或者连任往往把大部分精力放在换届选举中,并出现了贿选、向部分村民许诺重新调整土地、收回低价出租的集体土地以换取村民支持的情形。二是村干部不作为。当前很多村民之间就土地流转问题产生纠纷后,村干部不是积极斡旋解决,而是怕得罪人、失选票而不管不问,两边和稀泥,将纠纷直接推向基层政府和法院。
(4)重点工程建设和城市扩张,土地被征用所带来的现实利益之争是产生土地承包纠纷的突出原因。在调研中还发现,很多土地承包人对所承包土地的农业经营并不用心,也不进行人力、物力投资,其目的只是想占有承包土地等待日后被征用后获得巨额补偿。在这种不劳而获的社会风气下,涉案当事人往往投机取巧、翻历史老账以种种理由起诉收回承包土地或者重新发包土地,从而掩盖其欲通过土地征占获取利益的目的。
4.法院审理难点。
(1)土地流转不规范,存在取证难的问题。主要表现是双方就流转土地没有签订书面流转合同,只有口头协议,对关键的事实难以查清。
(2)村民自治的司法审查问题。部分村委会将土地发包后,由于土地升值,原签订的租赁合同时间过长或者租金过低,便通过村民代表大会形成决议形式要求解除合同,由于该类流转不属于农村承包经营权流转,且承包合同自身不规范,存在瑕疵,法院在处理时难以对村民自治决议的合法性进行审查,造成村民自治滥用侵害部分村民的合法权益。因此,在村民自治决议侵害了部分村民合法权益的情形下,法院是否有权进行审查,采用何种方式进行审查,尚属司法实践中的敏感及难点问题。
(3)当前土地资源紧张,农村承包经营权流转案件法院判决难以执行。土地流转后,流转接收方已经为开展集约化经营开展了很多农业基础设施建设,并投入了大量的人力物力,初具规模,经济效益逐渐显现。在此情况下,如果法院判决流转合同缺乏法律要件无效,或者符合法定条件应当解除,那么执行中将出现很多难以解决的问题,一方面新建的农业基础设施建设拆除费用昂贵,由谁来承担,且造成巨大的浪费;另一方面投资方在蒙受巨大损失的情况下,将引发新一轮的诉讼,要求村民个人或者村集体组织承担缔约过失责任,赔偿损失,目前来看也是村民或者集体经济组织难以承受的,因此会造成矛盾进一步的激化,判决也难以有效执行。
5.意见和建议。
(1)完善农村承包土地流转立法,构建有利于推动土地流转的制度设计。当前农村土地流转缺乏系统有效的规范制度保障,建立规范有序、灵活有效的农地流转机制也成为解决当前农地流转纠纷的核心内容。一是进一步明确流转主体,赋予发包人以流转权;二是明确农地流转的内容,规范流转合同文本;
(2)规范土地登记制度,明晰界定土地产权。落实对农村集体土地所有权的确权,并及时发放农村集体土地所有权确权证书。只有颁发农村集体土地所有者权证,才能从根本上体现农村土地所有权主体法律地位,从而也为农村土地出让、出租、入股等经济行为提供了法律依据,更为相关农村土地权益的分配分割提供了合法产权依据。
(3)正确适用法律法规,主动、就地、及时调处当前农村土地承包纠纷,依法保护农民的合法权益。在解决纠纷中要注重尊重历史、面对现实,审慎地引入情势变更原则,适度衡平各方利益,公正界定当事人之间的权利义务,增强审判的社会效果。2000年以前,种地无利可图,选择留在村里继续耕种的农户特别是承包他人抛荒地的农户,不仅为粮食生产和保护耕地做出了贡献,而且还承担着额外义务和风险,如果毫不考虑他们的利益,既不公平,也不符合“风险收益相当”、“权利义务相一致”的原则。因此,对历史的原因或政策性原因引起的合同,不能简单地以签订合同不完全符合法律规定、权利义务失衡为由宣布无效,造成高成本的善后处理工作的发生,应该以促进生产、便于执行为原则,维护土地投入现状,不中断、不损害土地生产。为救济合同中的权利义务失衡现象,适用合同法中的公平原则,可以情势变更为理由,调整承包期限,变动承包金数额,以化解矛盾,消除纠纷。
农村宅基地使用权相关问题
1、问题的提出。农村宅基地使用权案件往往穿行于民事与行政之间,法律关系较为复杂,再加之立法的缺憾简单笼统,长期困扰着司法实践。
2006年至2009年,怀柔法院行政庭共审理农村宅基地使用权案件11件,涉及到因继承导致宅基地使用权人和实际登记人不一致、宅基地超占面积等问题。通过分析发现,法院审理的农村宅基地使用权该类案件基本呈现以下特点:
(1)数量逐年增多。从2006年的1件上升到2009年的8件;
(2)就案件审理难度而言,因农村宅基地类案件涉及的法律关系较为复杂,审理难度较大,存在民事争议和行政争议相互交织的情形;
(3)行政案件的处理往往难以最终解决当事人争议的实质性问题。
2、问题产生原因。
(1)农村宅基地本身的性质限制:宅基地使用权的有限性、公益性和不可流转性;
(2)政策对宅基地流转的制约,由于土地制度没有充分肯定农村集体土地的所有权,宅基地使用权作为集体土地的派生物,从权利取得到流转等诸多方面也都受到了国家的严重干预和限制;
(3)执法滞后的原因,由于农村宅基地的管理不到位,宅基地未批先建、少批多建以及一户多宅现象屡见不鲜,目前农村土地执法力量薄弱,违法用地查处难、执法难是一个普遍存在的现象。
3、当前农村宅基地问题的表现形式。
(1)一户多宅现象严重。虽然农村一户一宅占绝大部分,但拥有两处或者两处以上住宅的现象也占很大比例。主要原因是实践中宅基地的具体分配基本上是由村集体负责人说了算,而县级土地管理部门和人民政府只是进行书面审查,使得一些已经拥有了宅基地的农户再次获得了宅基地。另外,农村宅基地使用权的暗地买卖和发生继承老宅等原因也导致了一户多宅现象。
(2)农村闲置宅基地应收回而没收回的情况时有发生。一些农户迁往了城市,在城市里安家落户,这些进城的人因为己经不再是村集体经济组织的成员,也就丧失了在村集体获得宅基地使用权的资格,但他们原来的住房仍是他们合法的财产。他们中有人把住房卖给了该集体组织中的其他成员,而有的人因为各种原因没有将其住房卖出,也就长期闲置下来。
(3)宅基地面积超标现象严重。《土地管理法》第六十二条第一款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”通过审理相关案件却发现半数左右农户的宅基地面积超过了这一限额。在北京市怀柔区一些村庄,虽然属于山区,但有许多农户通过扩大宅院,搞起了民俗农家院旅游。
(4)宅基地登记使用权人与实际使用权人不一致。随着农村劳动力向城镇转移步伐加快,农村集体土地上农民卖宅基地或住宅的情况也越来越多。由于这些宅基地或住宅没有经过确权,买卖时无法办理过户手续,造成这些农村宅基地交易存在风险。同时由于继承、遗赠,合作建房等制度的混乱,经常出现宅基地登记使用权人与实际使用权人不是同一人的情况。
4、上述问题处理思路。
(1)因户籍、居住情况变动而引起的宅基地登记人与实际使用人不一致的问题,对此应作具体分析和区别对待。对户口已迁至配偶家仍主张产权的,由于其根据农村宅基地的申请条件可在配偶家庭中另行配给宅基地,所以对其提出的房屋产权主张可不予支持,但对其实际出资额应由产权享有人予以充分补偿。对户口仍保留在老家者,对其产权份额则应予以必要保留。当建房申请人出嫁、入赘但户口仍留老家时,其在配偶家享有的只是居住权,其个人的建房用地权不能在婚嫁地得到新的实现,根据我国《土地管理法》关于每个农民都应有其一处居住地的规定精神,对其基本权利应当依法予以保护。对于建房时身为申请人及出资人,后因离婚而主张确权并分割房屋产权,而且确无他处房屋可居住的,一般情况下也应确认其房屋产权并予以合理分割。对于建房时非申请人、出资人,建房后因赡养、婚嫁、出生、收养等原因而成为共住人的,虽然在房屋产权上不能确认其权利,但应阐明其在争议房屋中具有居住权。
(2)农民自建住房因继承、遗赠而导致的宅基地登记人和实际使用人不一致的问题。我国《继承法》第三条规定:“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。” 宅基地使用权的特性决定了它是一项不适于继承的特殊财产:基于取得上的无偿性,如允许其继承,将使继承人无端受益,有违公平理念;人身依附性决定了它必须因具有集体经济组织成员资格而取得、因集体经济组织成员资格的消灭而消灭,不产生在不同主体之间的流转(继承)问题;而无偿性质决定了如果允许继承,将导致宅基地无限扩大。因此,公民继承的只能是宅基地上的房屋,对其宅基地使用权应当按照其是否属于农村集体经济组织成员进行分别对待。
(3)城镇居民购买农村房屋导致的宅基地登记人与实际使用人不一致的问题。《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》明确规定:“严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的,不予受理。”因此,出售农村宅基地房屋的村民,可以起诉买房的居民要求归还房屋,法院通常会认定房屋买卖合同无效。但需要防止很多卖房人为了经济利益,利用法律的强制性规定恶意严重损害买房人的利益。
(4)合作建房导致的宅基地登记人与实际使用人不一致的问题。根据我国相关的法律法规,城镇人口是不能到农村建造住宅的,对城镇居民在农村违法建造住宅申请宅基地使用权登记的,不予受理。因此,城镇居民不能取得农村宅基地使用权。合作建房人虽然出资,并且获得了宅基地使用权人对在所建房屋居住的许可,但房屋的产权根据法律法规归宅基地使用权登记人,不会形成共有产权。
(5)因土地管理部门管理不严而导致的宅基地使用权登记人与实际使用人不一致的情形。此种情况通常表现为没有宅基地使用权的人伪造证据,以欺骗手段获得了宅基地使用权。如果没有超过诉讼时效,则撤销其登记即可。
(该两份研究材料均由北京市怀柔法院政策研究室提供。)
政策动态
国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作
切实维护群众合法权益的紧急通知
各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委、各直属机构:
近期,一些地区在农村征地和房屋拆迁(以下简称“征地拆迁)中,相继发生多起致人死伤事件,群众反映强烈,社会影响十分恶劣。国务院领导同志高度重视,批示要求做好有关工作。为保护群众的合法权益,维护正常的经济秩序,严厉打击犯罪行为,进一步加强征地拆迁管理,经国务院同意,现将有关事项紧急通知如下:
一、充分认识做好征地拆迁管理工作的重要意义
征地拆迁关系人民群众的切身利益,党中央、国务院对此高度重视,明确要求坚决制止乱占滥用耕地,严格城镇房屋拆迁管理,坚决纠正侵害人民群众利益的问题,切实维护社会稳定。进一步加强征地拆迁管理,妥善处理城市发展和征地拆迁的关系,是贯彻落实科学发展观,维护群众合法权益,构建社会主义和谐社会,促进经济社会可持续发展的一项重要工作。各地区、各部门一定要充分认识做好这项工作的极端重要性,树立全面、协调、可持续的科学发展观和正确的政绩观,端正城乡建设的指导思想,严格执行国家关于征地拆迁的法律法规和政策规定,严格履行有关程序,坚决制止和纠正违法违规强制征地拆迁行为。要改进工作作风,完善工作机制,下大力气化解征地拆迁中的矛盾纠纷,妥善解决群众的实际困难,维护正常的生产生活秩序和社会和谐稳定。
二、严格执行农村征地程序,做好征地补偿工作
征收集体土地,必须在政府的统一组织和领导下依法规范有序开展。征地前要及时进行公告,征求群众意见;对于群众提出的合理要求,必须妥善予以解决,不得强行实施征地。要严格执行省、自治区、直辖市人民政府公布实施的征地补偿标准。尚未按照有关规定公布实施新的征地朴偿标准的省、自治区、直辖市,必须于20lO年6月底前公布实施;已经公布实施但标准偏低的,必须尽快调整提高。要加强对征地实施过程的监管,确保征地补偿费用及时足额支付到位,防止出现拖欠、截留、挪用等问题。征地涉及拆迁农民住房的,必须先安置后拆迁,妥善解决好被征地农户的居住问题,切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。重大工程项目建设涉及征地拆迁的,要带头严格执行规定程序和补偿标准。
三、控制城镇房屋拆迁规模,依法依规拆迁
城镇房屋拆迁,必须严格依法规范进行,必须充分尊重被拆迁人选择产权调换、货币补偿等方面的意愿。立项前要组织专家论证,广泛征求社会各界特别是被拆迁人的意见,并进行社会稳定风险评估。要控制拆迁规模,对于没有经过社会稳定风险评估或群众意见较大的项目,一律不得颁发房屋拆迁许可证。要严格控制行政强制拆迁的数量,实施行政强制拆迁要严格执行相关程序,并报请上一级人民政府备案。程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制定应急预案的,一律不得实施强制拆迁。
四、强化监督管理,依法查处违法违规行为
各地要立即对所有征地拆迁项目组织开展一次全面排查清理,重点检查征地程序是否合法、拆迁行为是否规范,补偿安置是否合理、保障政革是否落实等情况,限期整改排查清理中发现的各种问题。对采取停水、停电、阻断交通等野蛮手段逼迫搬迁,以及采取“株连式拆迁”和“突击拆迁”等方式违法强制拆迁的,要严格追究有关责任单位和责任人的责任。因暴力拆迁和征地造成人员伤亡或严重财产损失的,公安机关要加大办案力度,尽快查清事实,依法严厉惩处犯罪分子。对因工作不力引发征地拆迁恶性事件、大规模群体性上访事件,以及存在官商勾结、权钱交易的,要追究有关领导和直接责任人的责任,构成犯罪的,要依法严厉追究刑事责任。对随意动用公安民警参与强制征地拆迁造成严重后果的,要严肃追究有关党政领导的责任。
五、健全工作机制,及时化解矛盾纠纷
各地区、各有关部门要严格按照信访评估到位、审批程序到位、政策公开到位、补偿安置到位的要求,建立健全征地拆迁信息沟通与协作机制,及时掌握和化解苗头性、倾向性问题,防止矛盾积累激化。要健全征地拆迁信访工作责任制,加快建立上下贯通的信访信息系统,积极探索征地拆迁矛盾纠纷排查调处机制,采取各种有效方式做好群众思想工作,防止简单粗暴压制群众,避免困征地拆迁问题引发新的上访事件。地方各级人民政府和有关部门要深入到问题较多的地方去接访、下访,主动倾听群众诉求,把问题解决在初始阶段。各地要加强形势分析与研判,一旦发生恶性事件,要及时启动应急预案,做好稳控工作,防止事态扩大。要加强和改进宣传工作,充分发挥舆论监督和引导的重要作用。
六、加强协调配合,强化工作责任
各地区、各有关部门要把做好征地折迁管理工作作为落实中央宏观调控政策和维护社会和谐稳定的重要自容,列入近期工作的重要议事日程。省、自治区、直辖市人民政府要加强对征地拆迁工作的管理和监督,切实加强对征地拆迁规模的总量调控,防止和纠正大拆大建。市、县人民政府对征地拆迁管理工作负总责,要明确政府分管负责人的责任,对出现群体性事件的,市、县人民政府主要负责人要亲临现场做好相关工作。有关部门要加强协作,密切配合,加强对各地征地拆迁工作的指导监督,联合查处典型案例,研究完善相关政策措施,及时向国务院报告重要情况。
各省、自站区、直辖市人民政府要在2010年8月底前将落实本通知情况报国务院,同时抄送住房城乡建设部和国土资源部。
国务院办公厅
2010年5月15日
要闻快递
1、人民网5月4日报道,国土资源部执法监察局局长李建勤公布了9起国土资源部违法案件查处情况和4起挂牌督办案件。这9起案件是:广东省清新县云龙、云来产业基地违法征、占地案,江苏省邳州市多宗违法占地案,安徽省芜湖市三山区政府违法批地案,陕西省榆林市榆阳区麻黄梁工业集中区违法征、占地案,重庆金进丰实业有限公司违法占地案,江西省萍乡市湘东区政府违法占地案,湖北省武汉市洪山区左岭镇政府违法批地案,云南有色地质313队违法转让探矿权案,贵州省晴隆县王家湾金矿越界开采案。4起督办案件是:内蒙古自治区鄂尔多斯市一通煤化有限责任公司违规建设高尔夫球场案、北京市怀柔区杨宋镇出售集体土地建房案、辽宁省沈阳蒲河湾农业科技有限公司违法租用集体土地建房案、河北省赤城县两矿业公司违法占地案。
2、信息时报5月5日报道,十四部委将对小产权房动刀,正制订整治方案。中国国土资源部执法监察局局长李建勤在北京公开表示,当前,对于各地发现的小产权房问题,将采取“一案一处理”的方式。对于全国小产权房的处理,要等到小产权房处理政策出台后一并处理。目前国土部等十四部委正在研究制定小产权房清理整治政策方案。目前,国土部对“小产权房”提出四点处理意见:一、对违法建设立即叫停,责令开发商停止对外销售,并采取停电停水措施。二、对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除,并拆除所有圈建的围墙;对2007年12月30日以前销售的已建成房屋,待全国小产权房处理政策出台后一并处理。三、对已划分地块对外出租土地待建的,责令退还土地。四、分清责任,依法依规追究开发商、村干部等有关人员的责任。
3、据武汉晚报5月19日报道,3年之内,武汉市将投入3亿元建设农村垃圾收运体系,包括:在远城区75个街乡、1992个行政村、15367个自然塆,组建环卫机构和作业队伍,建设简易转运站80座,购置垃圾运输车160辆,垃圾收集车250辆,建设9座中小型垃圾填埋场,今年先在蔡甸、黄陂、新洲各建1座。每个行政村有1名村委会成员专职负责环境卫生日常管理,每5户配备1个垃圾桶,每个集中居住的自然村塆建设1个垃圾收集点,每个自然塆配备1辆板车和1名清扫保洁员,每个行政村配备5名清扫保洁员。
4、据农民日报报道,5月19日下午,财政部、国土资源部在北京分别与河北、内蒙古、吉林、黑龙江、江苏、安徽、江西、山东、湖北、广西等10省(自治区)举行了整体推进农村土地整治示范协议签字仪式。财政部副部长张少春表示,今后3年,中央财政将从中央分成的新增建设用地土地有偿使用费中安排资金260亿元用于10个示范省(自治区)的整体推进农村土地整治示范工作,并带动示范省(自治区)统筹各项土地整治资金300亿元左右配套投入;今后3年中央财政还将投入120亿元,用于对农村环境综合整治重点实行整村推进、连片治理。
5、据新华网报道,在22日于广东东莞召开的全国法院行政审判工作座谈会上,最高人民法院副院长江必新要求,坚决抵制和清除一些地方在行政案件受案方面的各种“土政策”,严禁为了维护地方利益、部门利益或者以其他任何不正当理由,拒绝受理依法应当受理的案件。江必新提出,各级法院要严禁把是否同意协调和解当作受理案件门槛的做法。要善于运用提级审理、异地指定管辖等手段,从制度上为诉权保护创造有利条件。
6、据中国国土资源报报道,在5月24日国土资源部和监察部联合召开的电视电话会议上,国土资源部党组成员、副部长贠小苏对全国“未报即用”违法用地清查整改情况作了通报:2007年10月至2009年10月期间,“未报即用”违法用地宗数达3.6万宗,涉及土地面积61万亩,其中耕地27万亩;全国31个省市区均不同程度存在“未报即用”违法用地。“未报即用”是指未经报批即先行用地的违法用地行为。
7、据新华社报道,陕西省高陵县农村土地承包经营权抵押贷款工作28日启动,农民可以将自己的土地经营权作为抵押物向金融机构申请贷款。高陵县通远镇通远村农民杜稼祥以自家两亩土地19年的承包经营权为抵押,获得了高陵县农村信用社5万元的贷款。据高陵县农村土地流转服务中心介绍,这种贷款的流程比较简单,就是农户带相关证明向县土地流转服务中心进行贷款意向申请,县土地流转服务中心组织人员对农户土地进行勘察、评估,并出具相关的评审报告,然后农户带上评审报告到相关金融机构申请贷款,金融机构对农户的相关土地手续及县土地流转服务中心的评估报告进行审查,通过后即可发放贷款。
8、据农民日报5月29日报道,新医改实施一年来,无数农民正在享受着基本公共卫生服务均等化政策的阳光,新医改启动1年来,中央财政已经投入158亿元,用于实施9类基本公共卫生服务项目及6个重大公共卫生服务项目。9类基本公共卫生服务项目包括建立居民健康档案,健康教育,预防接种,传染病防治,高血压、糖尿病等慢性病和重性精神病管理,儿童保健,孕产妇保健,老年人保健等。6项重大公共卫生服务项目更是重点向农村倾斜。如对15岁以下人群补种乙肝疫苗项目;在农村妇女中开展宫颈癌检查、乳腺癌检查;对全国农村妇女孕前和孕早期进行免费补服叶酸,降低神经管缺陷等发生率;利用3年时间,对全国贫困白内障患者进行复明手术;为农户进行无害化厕所建设,并确保农村饮水安全;在贵州、云南等6省实施消除燃煤型氟中毒危害项目等,这些项目均惠及亿万农民。
以案说法
农村宅基地及房产转让法律效力探析
案情简介:1997年3月1日承德市双桥区牛圈子沟镇红石峦村村民甲与承德火车站一铁路工人乙(城市居民)订立《房屋出租合同》,甲村民将自有农村住宅出租给城市居民乙,约定租期20年,自1997年3月1日起至2017年3月1日止,签约时间为1997年3月1日。于同日甲又与乙签订一《卖房合同书》,就前《房屋出租合同》所设标的房屋所有权连同土地使用权(宅基地使用权)一同出卖给乙方,约定转让价款为人民币20000元,乙方另付款人民币7000元给甲方,由甲方负责办理过户手续,甲方必须在1999年6月以前办理完过户手续,还约定了若甲方办理不了过户手续应承担的法律责任,这是一个名为租赁实为买卖的房地产转让合同,乙方应当是明知其购买农民房屋及受让其宅基地使用权之法律风险的。
合同签订后,乙方占有了合同项下的房地产,但是期间相关过户手续因法律障碍没能办理,时间到了1999年12月21日,甲方与乙方又就前述标的签订了一式三份之《房产买卖契约》,该契约内容更加完备,村委会对该协议予以备案,即便是这样,相关过户手续还是没有办理下来。
由于过户遇到法律障碍,乙考虑到未来风险,于是在2002年5月18日将相应权利转让给承德市卫校一教师丙(城市居民),丙继续要求甲协助办理过户手续,随着城市化进程的推进,城乡结合部地带的土地、房屋价值开始飙升,可观利益的驱使,甲也不愿再去协助办理过户手续,其实即便予以协助,已有的法律障碍也难于突破。
2003年6月9日,丙一纸诉状将甲乙二人诉诸双桥区人民法院。后来原告考虑到合同效力问题所带来的诉讼风险,于是又撤回了起诉。
2004年2月24日,甲为收回房产及相应的土地使用权,一纸诉状将乙诉至双桥区人民法院请求人民法院依法确认原被告双方签订的《卖房合同书》与《房产买卖契约》为无效合同,并依合同法规定请求相互返还财产,一审法院经开庭审理做出判决认定涉案合同有效,合同应继续履行。原告上诉,二审维持原判。后经河北省人民检察院抗诉,终审确认合同无效。
各地法院处理农村宅基地房屋买卖行为的实践与差异:
在认定农村宅基地上房屋买卖行为是否有效、无效合同如何处理、该类案件法院是否受理等问题上,北京高院、上海高院、青岛中院相继作出了自己的规范,规范的内容不尽一致。
1、关于农村宅基地上房屋买卖行为是否有效的认定。
北京市高级人民法院于2004年12月15日发布的《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》认为:农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则,以认定有效为例外。理由是:
首先,房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
其次,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。
第三,目前,农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖虽完成,但买受人无法获得所有权人的保护。
第四,认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益,在许多案件中,出卖人相对处于弱者的地位,其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。
基于此,对农村宅基地房屋买卖行为以认定无效为原则,以认定有效为例外,如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。
上海市高级人民法院民一庭2004年1月20日发布的《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》认为:农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷,应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素,区分不同情况,妥善处理,具体如下:
第一,对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定为有效。
第二,对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。
第三,对于将房屋出售给本乡以外的人员的,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。
第四,对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。
青岛市中级人民法院于2006年11月16日发布的《青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》对农村房屋买卖合同效力的认定原则是:
第一、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的,且经过宅基地审批手续的,认定合同有效。审批手续为经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。
第二、集体经济组织全部成员转为城镇居民的,但尚未办理相关范围内国有土地使用权证的,此范围内的房屋买卖合同对双方当事人有法律约束力。
第三、城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的,认定合同无效。
第四、非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的,认定买卖合同无效。
2、关于此类纠纷法院是否受理、是否适用诉讼时效规定:
北京市高院和上海市高院对此未作出规定。
青岛市中院对此作出的规定是:
第一、关于旧村改造买卖房屋合同引起的纠纷:集体所有土地范围内,村委会拆除旧住宅新建楼房,除安置本村村民之外,还允许集体经济组织之外的人员包括城镇居民购买,此类合同引起的纠纷,法院暂不受理。
第二、房屋买卖合同应适用诉讼时效:集体所有土地范围内的宅基地房屋买卖合同纠纷以及集体经济组织全部成员转为城镇居民但尚未办理国有土地使用权证的相关范围内的房屋买卖合同纠纷,一方要求确认合同无效并请求返还及赔偿损失的,或者要求确认合同有效并请求办理相关过户等手续的,自合同约定的履行期限届满之日起或合同双方交付完毕之日起超过两年的,驳回当事人的诉讼请求。
3、关于认定农村房屋买卖合同无效后的处理:
北京市高院对此问题的处理原则是:
首先,要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;
其次,对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿;
再次,判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人,为其留出合理的腾退时间,避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。
上海市高院对此问题的处理原则是:
第一,对按上述第三种情况(合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋)处理的,双方当事人应各自返还房屋及购房款。
第二,对按上述第四种情况(合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的)处理的,如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的,应在扣除购房人的购房款后,充分考虑购房人重新购房的合理支出,由购房人与出卖人按比例取得补偿款,其分割比例一般可以考虑在7:3左右。
青岛市中院关于合同无效后的处理原则是:
第一、宅基地房屋买卖合同被确认无效后,依据合同取得的财产应予以返还。不能返还或没有必要返还的,应按照起诉之日宅基地房屋的评估价格折价补偿。合同无效双方均有过错,各自承担责任份额约为50%。
第二、对于将要拆迁房屋的赔偿数额,以将来拆迁时确认的补偿款为准,各自承担相应份额。
综合上述三地法院的规定,对于农村宅基地上房屋出卖给本集体经济组织成员的,一般认定为有效;对于出卖给本集体经济组织外的成员、包括城镇居民的,基本都认定为无效。对于认定合同无效后的处理,尤其是对于因为将要拆迁而起诉的案件,上海高院和青岛法院对于赔偿比例作出了明确的规定,而北京市高院的规定非常模糊。对于该类案件的法律适用及诉讼时效问题,青岛中院的规定最为明确,实践中可操作性也更强,而北京高院和上海高院对此未作出规定。
【编注】此篇文章“案情简介”部分由河北凯宣律师事务所孙鹏军律师提供,“各地法院处理农村宅基地房屋买卖行为的实践与差异”部分由农村法治研究会秘书处编写。农村宅基地上房屋买卖行为是否有效,您怎么看?欢迎各位律师就农村宅基地房屋买卖及小产权房交易等农村法治热点话题发表观点,参与到我们的讨论中来。
全国县域律师事务所信息反馈表
规 模
1-5名律师( ) 5-10名律师( ) 10名以上律师( )
主任姓名
民 族
政治面貌
照片
性 别
出生年月
单位名称
邮 编
详细地址
电话/传真
电子邮件
对《农村法治通讯》的意见或建议:
是否希望继续免费获得《农村法治通讯》? 是 否
(希望继续获得的请于6月31日之前邮寄信息反馈表)
是否愿意提供农村法治典型案例、办案经验或研究论文?
是 否
地址:北京市丰台区丰北路周庄子212号附属楼四层 邮编:100161
电话:010-63835779/63890148 传真:010-63835279
联系人:姚艳姣 于旭坤 李娜 邮箱:rarli091108@126.com
说明: 一本表格可以复印并在复印件上填写相关内容。
二本表格可以从中国农民工维权网下载,网址:www.zgnmg.org
三信息反馈可通过传真、电话或邮寄,具备上网条件的欢迎反馈电子表格。
《农村法治通讯》
主办:中华全国律师协会法律援助与公益法律事务委员会
北京市法学会农村法治研究会
电话:(010)83821031 (010)63835779
传真:(010)63835279
E-mail:rarli091108@126.com
地址:北京市丰台区丰北路周庄子212号附属楼四层
邮编:100161