网站首页
走进省律协
业内动态
通知公告
设区市律协
律师园地
律师党建
律师培训
专业委员会
规章制度
律师荣誉
文件下载
通知公告
更多+
关于2023年全省律师行业公益表现突出的律师机构和律师拟通报表扬名单的公示
04-18
2024年江西省律师协会招聘启事
02-07
《江西省律师协会章程》
12-25
关于“优秀律师事务所”和“优秀律师” 名单的公示
10-23
关于律师行业党建工作先进典型表彰拟推荐对象的公示
06-25
2023年国家统一法律职业资格考试公告
06-14
关于全省律师行业首届优秀青年律师拟通报表扬名单的公示
05-31
关于2023年度“新时代赣鄱先锋” 拟推荐人选的公示
05-25
专题聚焦
律师园地
买卖二手房记住“三部曲”
时间:2013-04-12
点击:
签约时细化内容解约时绕开中介受损时敢于维权
买卖二手房记住“三部曲”
稿件来源: 法制日报服务2013-03-31
□本报记者徐伟伦
2013年3月,新的房地产市场调控政策“国五条”出台后,各地二手房交易市场异常火爆。据报道,截止到3月中旬左右,北京二手房交易量已创34个月来新高。与此同时,就在几天前,北京市二手房市场爆出多名卖房业主过户完成后,一直未收到近两千万元售房尾款,且至今尚未追回。
目前,大量的二手房通过房产中介公司完成交易,在如此巨大的交易量面前,买卖双方如何预防纠纷,在遭遇房产中介违约的情况下如何要回相关费用,成为当前关注的热点。为此,《法制日报》记者采访了北京铭滔律师事务所律师孙涛,希望能为大家提供一点帮助。
补充协议明确服务内容
不管是买方还是卖方,只要是跟房产中介接触过的人,可能或多或少都有这样一种感觉,不少中介业务员“业务能力二流,收费能力一流,收费前是一种态度,收费后又是另一种态度”。其实,在绝大多数情况下,买卖双方花在签订合同上的时间可能不会超过15分钟,很多关键性条款都被中介一笔带过,买卖双方根本不知道,合同中有关中介的义务和责任是如何约定的。
有过购买二手房经验的人都知道,在购房过程中,至少需要签订两份合同,一份是《存量房买卖合同》(经纪人成交版),另一份是《居间服务合同》。这两份合同的特点都是,卖方、买方、中介方同为合同权利义务主体。
据孙涛律师介绍,在二手房交易中,房产中介的基本服务项目必须包括房屋权属调查、房屋使用状况调查、房屋市场行情调查及买卖双方的身份核实这四个方面。具体包括调查标的有无抵押、有无权利限制、核实权利人和处分人的身份及权利等;调查房屋使用年限,有否隐瞒缺陷,有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权以及维修基金的缴纳和使用情况等;对同类房屋市场行情比较,陪同买方实地查验房屋,确定卖方成交意向并订立买卖合同;确定买卖双方当事人的身份,买方是否具备购房资格。
在实际交易的过程中,往往签订的《居间服务合同》都是中介公司提前打印好的格式合同,没有修改的机会。孙涛提醒,交易双方面对格式合同可以要求签订一份补充合同,把中介的服务内容给具体化。当交易进展到即将签订合同的一步,对于中介方而讲,距离拿到中介费只差一步之遥,在这个节骨眼上,买卖双方提的任何要求只要不是明显违反法律规定,中介通常都能答应。
解除合同别签三方协议
在合同履行过程中,如果房产中介出现故意隐瞒交易信息,提供虚假交易材料,或怠于履行自己义务等非归责于卖方或买方的原因,会导致交易中断不能继续履行,以至于损害了交易双方的实际利益。大多数中介版本的解约协议,一般都会包括三项内容,一是交易不能继续履行与中介公司无关,公司不承担任何法律责任;二是中介公司收取的一切费用,一律不予退还;三是买卖双方放弃对中介公司追究责任的权利。孙涛建议买卖双方首先要签订一个互相免除对方责任的协议,而不要在房产中介提供的有免责条款的解除合同协议书上签字。
孙涛解释称,买卖双方在非归责于对方时,签订免除对方责任的协议,是出于两种考虑:一是防止某些不良中介,转嫁自己的责任,挑拨买卖双方关系,使双方陷入无休止的诉累当中;二是方便日后由买卖双方联合,要回中介费和主张损失赔偿。
遇到违约应积极维权
根据合同法规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
同时,根据房地产经纪管理办法的规定,房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项,或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的,不得收取佣金。因此,可以认为,只要房产中介没完成合同约定的内容,或不达标,付款人有权利要求全额退费。
根据居间服务合同中明确约定的事项,一旦中介方有违反法律规定或合同约定的行为,并给卖方或买方实际造成了损失,那么就要敢于通过诉讼或投诉的方式维权。
孙涛律师特别提醒,以上这三个步骤是相互关联,密不可分。第一步是明确合同权利义务内容,第二步是主动签订双方免责协议,防止落入签三方合同的陷阱,第三步是根据相关规定,积极维权,最终要回中介费。
分享到:
微信
更多
0
上一篇:
青年律师律师外出开庭,你准备好了么?
下一篇:
只有真爱,才有担当