从事房地产代理业务或担任房地产企业及购房者法律顾问的律师同行,想必对建设部《商品房买卖合同》第五条关于产权登记格式条款内容并不陌生。 [原文]关于产权登记的约定。第十五条 出卖人应当在商品房交付使用后 日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第 项处理(即按双方同意选择的承担违约责任方式进行处理):…… 据业内人士介绍,在商品房买卖仲裁案件中,使仲裁员以及申请人、被申请人双方代理律师倍感困惑的是前段文字的语法表述。令人费解的是,“如因出卖人的责任”这一语句的前面是句号,而非逗号。从语法上讲,句号表明意思已表达清楚完毕,后面的语句属于另一层新的意思表达,而且,句号之后的所谓“责任”,在逻辑上,其外延甚至大于且包含了句号之前的“报……备案”之含义。由此可见,以句号为分界线,此前与此后的语义,虽彼此有联系,但并非完全划等号,故有的律师通过论证,坚持认为前后这两小段文字在逻辑上属于种概念与属概念之间的关系。倘若这些观点能够成立,则多少天之内出卖人报备初始登记材料,不论效果如何,便不能被视作衡量出卖人是否存在违约并承担违约责任的绝对标准。加上国家及省、市相关权属登记规定,出卖人办理权属转移义务比“第十五条”句号之前的单一报备初始登记材料要广泛得多。由此可见,“第十五条关于产权登记的约定”在围绕办证期限以及责任界定方面的确存在不足,难以起到示范指引作用。 由于对第十五条的条款语义存在分歧,进而引发其他相关的问题。例如,究竟多少天之内的“报件期限”才算合理合法,对此,业界观点各异。一种观点认为,只要双方形成合意,60天也好,90天也罢,甚至120天、180天,抑或365天,均可视作双方的“特殊约定”,理应得受到尊重,得到法律保护。另一种观点认为,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定了交房后60天内出卖人初始产权登记的报件期限,故买受人可凭借与强制性规定相抵触为理由而主张其不具有法律拘束力。